O que é Gestão de Projetos de Construção (CPM)?
O gerenciamento de projetos de construção refere-se aos processos necessários para concluir com sucesso um projeto de construção. Os gerentes de projeto de construção garantem que todos os elementos de um projeto de construção sejam apoiados e executados com eficiência durante todo o ciclo de vida do projeto.
Em seu nível mais fundamental, o gerenciamento de projetos de construção trata do planejamento, coordenação e execução de um projeto de construção, seja agropecuário, residencial, comercial, institucional, industrial, pesado civil ou ambiental.
O gerenciamento de projetos de construção normalmente inclui tarefas complicadas que podem mudar de uma hora para outra, dependendo do trabalho em questão, e requer fortes habilidades em comunicação, conhecimento profundo do processo de construção e a capacidade para resolver problemas. O gerenciamento de projetos de construção é um campo complexo, que requer conhecimentos em diversas áreas como finanças, mediação, direito, negócios, dentre outros.
Histórico do gerenciamento da construção
Os gerentes de construção têm desempenhado um papel importante desde o surgimento de projetos complexos de construção. Nos primeiros projetos de construção, um arquiteto supervisionava as operações, mas com o tempo, a função de gerente gradualmente se tornou mais especializada e mais complexa.
Durante o Renascimento, arquitetos individuais começaram a ser conhecidos por seus projetos, como Sir Christopher Wren, da Inglaterra. Wren projetou e construiu edifícios no final do século XVII e início do século XVIII, incluindo a Catedral de São Paulo, uma obra-prima que dá a Londres seu rico semblante. Wren tinha uma amplitude de conhecimento que prenunciaria os tipos de habilidades necessários em um projeto de construção complicado, com especialização em matemática avançada e física, bem como em design. Ele visitava suas construções todos os dias, supervisionando cada fase das obras.
As regras de gerenciamento de projetos começaram a tomar forma em toda a América corporativa na época da Segunda Guerra Mundial, e na década de 1950, elas já estavam guiando projetos de construção civil. Isso significava que as fases e os princípios do gerenciamento de um projeto de engenharia de construção estavam agora sendo aplicados a uma variedade de projetos corporativos.
Cada vez mais detalhes sobre o gerenciamento de um projeto de construção podem ser gerados digitalmente (confira a seção de software abaixo), e essa tendência só deve crescer. A tecnologia e o software para dispositivos móveis estão programados para desempenhar um papel importante na área, já que uma força de trabalho mais jovem se sente mais confortável com a tecnologia, o que permite que o trabalho seja gerenciado e monitorado de qualquer lugar.
Funções do gerente de construção e empreiteiro
Gerentes de construção e empreiteiros desempenham papéis importantes na execução do projeto. Os gerentes de construção coordenam e supervisionam os trabalhos de construção, além de garantir que os participantes respeitem os orçamentos e cronogramas. Os empreiteiros trabalham em estreita colaboração com gerentes de construção e são responsáveis pelas obras práticas.
Para saber mais sobre essa função, leia nosso guia abrangente sobre gerenciamento de construção comercial.
Em primeiro lugar, o gerente de projeto de construção irá abrir o processo de concorrência para empreiteiros interessados em qualquer projeto de construção que esteja saindo da fase de design. Para se qualificarem, os empreiteiros devem mostrar que podem lidar com a segurança pública, tomada de decisões, engenharia, desenhos técnicos, recursos humanos, tempo, custo e gerenciamento de qualidade. Os empreiteiros que atendem a essas diretrizes são escolhidos por meio de seleção de baixa oferta, seleção de melhor valor ou seleção baseada em qualificações — todas medidas comuns.
O processo de seleção de ofertas dos projetos de construção
No processo de concorrência, o proprietário do projeto primeiro compartilha informações com um grande grupo de empreiteiros e, em seguida, solicita suas ofertas. Depois que o proprietário do projeto seleciona uma oferta, ambas as partes concordam com um modelo de pagamento.
Tipos de ofertas para projetos de construção
Um empreiteiro pode esperar dois tipos de ofertas:
- Oferta aberta: Ofertas abertas se aplicam a projetos públicos e geralmente são anunciadas. Com uma oferta aberta, qualquer empreiteiro pode fazer uma oferta.
- Oferta fechada: O processo para um projeto privado começa com uma oferta fechada, na qual o proprietário convida um grupo seleto de empreiteiros para enviar suas ofertas.
Métodos de seleção de oferta para projetos de construção
Se o proprietário escolher um processo aberto ou fechado para o projeto, as ofertas serão recebidas e a seleção de um empreiteiro poderá começar com base em uma série de critérios:
- Seleção de baixa oferta: A conclusão final — ou seja, o preço — é o foco principal para o proprietário do projeto. O empreiteiro vencedor é quem envia o menor preço para o projeto.
- Seleção baseada em qualificações: Nesse processo, o proprietário do projeto pede que os empreiteiros enviem junto às suas ofertas um pedido de qualificação (RFQ), que resume a experiência da empreiteira, os planos de gestão, o fluxo organizacional e o sucesso para permanecer dentro do orçamento e do cronograma. O proprietário do projeto então escolhe o empreiteiro com as melhores qualificações.
- Seleção de melhor valor: Nessa abordagem, o proprietário do projeto considera o preço da oferta e as qualificações da empreiteira para encontrar a melhor combinação entre custo e conjunto de habilidades.
Tipos de modelos de pagamento para projetos de construção
A próxima e última etapa, após o proprietário escolher um empreiteiro, é negociar um acordo de pagamento. Ambas as partes geralmente selecionam dentre os quatro modelos de pagamento:
- Montante fixo: Um contrato incluindo um montante fixo é a escolha mais predominante. O proprietário do projeto e a empreiteira se unem sobre o custo total da obra. O proprietário deve pagar esse valor, independentemente do sucesso do projeto, ou se a conta final exceder o preço inicial das cotações.
- Custo mais taxa: Como o nome sugere, o custo mais taxa inclui o custo total do projeto, bem como uma porcentagem de taxa fixa do custo total para o empreiteiro, todos os quais o proprietário deve pagar. Este é o acordo mais amigável entre os empreiteiros, já que cobre todos os custos adicionais.
- Preço máximo garantido: Com um contrato de preço máximo garantido, o proprietário e o empreiteiro concordam com um preço definido cujo custo total e a taxa não podem exceder.
- Preço unitário: Se as duas partes não chegarem a um acordo sobre o custo antecipado, elas optam por um modelo de preço unitário, equivalente ao preço unitário específico durante cada fase do projeto, a ser pago pelo proprietário.
O método de gerenciamento da construção em risco
O Gerenciamento da construção em risco (CMAR) é um método de entrega no qual o gerente da construção conclui um projeto por um preço máximo garantido (GMP). O gerente ajuda a definir o GMP durante o desenvolvimento e o design e, em seguida, é responsável por quaisquer custos adicionais.
Além de atuar perante o interesse do proprietário, o gerente da construção deve controlar os custos da construção para que se mantenham dentro dos parâmetros do GMP. Como o acordo garante um pagamento máximo, ofertas baixas normalmente não são consideradas. Em vez disso, o gerente da construção irá trabalhar para cumprir a meta financeira através de outras vias.
A vantagem de um acordo de risco com o gerente da construção é o gerenciamento do orçamento. Antes que o projeto seja concluído (de seis a 18 meses de coordenação entre o designer e o proprietário), o gerente da construção estará envolvido na estimativa do custo da construção do projeto com base nas metas do designer e do proprietário (conceito de design), além do escopo do projeto, enquanto alcança a qualidade ideal. O gerente da construção terá que estar pronto para possíveis mudanças para equilibrar os custos, cronogramas, qualidade e escopo do projeto enquanto ainda cumpre as metas financeiras.
Por exemplo, em vez de uma reformulação, o gerente da construção pode sugerir modificações. Ou se o proprietário decidir expandir o projeto, a equipe terá que fazer ajustes antes dos preços. Para manter um controle do orçamento antes que o projeto seja concluído e que as equipes de construção sejam chamadas, o gerente da construção realiza visitas ao local e compra itens importantes antes da demanda.
Vantagens: Nesse acordo, o gerente da construção assume o risco, portanto, ele ou ela tem um incentivo para agir perante ao interesse do proprietário e gerenciar os custos com eficiência, considerando que os excessos do GMP seriam responsabilidade da empresa do gerente.
Desvantagens: Um estouro de custos pode custar muito dinheiro ao gerente da construção. O gerente da construção tem permissão para explorar alguma contingência relacionada a erros, de modo que possam compensar reduzindo o escopo do trabalho para obedecer os parâmetros do GMP. Além disso, já que o GMP é decidido antes do início do design, é difícil para os proprietários saberem se receberam a melhor oferta possível.
Conclusão: Um método de entrega com risco se ajusta melhor a projetos de grande porte — tanto de construção concluída quanto de reforma — que não são fáceis de definir, podem mudar de escopo ou devem cumprir prazos rígidos de programação. Também pode ser um método eficiente em projetos de complexidade técnica, com coordenação multinegociação ou executados em múltiplas fases.
Técnicas de construção aceleradas: Através do seu Accelerated Bridge Program, lançado no final dos anos 2000, o Departamento de Transporte de Massachusetts começou a empregar técnicas de construção aceleradas, nas quais assina contratos com incentivos para conclusão antecipada e sanções para conclusão tardia, além de promover construção intensa durante períodos mais longos de fechamento concluído para diminuir a duração geral do projeto e reduzir custos. Os departamentos federais de transporte e o Departamento de Transporte da Califórnia também empregaram esta técnica após o terremoto de Northridge em 1994 para acelerar o reparo de rodovias na área de Los Angeles.
Modelos de contrato e design para projetos de construção
O processo de concorrência é geralmente consistente, independentemente do tipo de projeto de construção, mas você pode antecipar dois modelos de negócios no setor da construção:
- Contratos de construção de propostas de design: Tanto os contratos populares quanto os de propostas de design de construção permitem que o proprietário escolha um empreiteiro depois que um arquiteto ou engenheiro conclui a fase de design.
- Contratos de construção de design : Oposto aos contratos de construção de propostas de design, em um contrato de construção de design, as fases de design e construção são tratadas pela mesma parte (referida como o construtor do design ou o empreiteiro da construção do design). Essa abordagem acelera a conclusão do projeto, já que as fases do projeto e construção podem acontecer simultaneamente.
Como observado nos dois modelos acima, o processo de oferta começa com a fase de design. O estágio do design em si pode ser dividido em diferentes abordagens.
- Conceitual/programação e viabilidade: Este modelo usa a visão final do edifício como ponto de partida para determinar necessidades, metas e objetivos. As considerações incluem o tamanho do prédio, o número de salas, como o espaço será usado e até mesmo quem usará o espaço. Essas informações são geralmente capturadas em uma planilha listando cada sala, as informações críticas sobre esses espaços e as metragem quadrada aproximadas de cada área.
- Design esquemático: Os desenhos esquemáticos são desenhos ou esboços usados para identificar espaços, formas e padrões. Nem todas as partes de um projeto de construção podem ser esboçadas, é claro, mas as que podem estão incluídas neste tipo de projeto. Os desenhos observam materiais, cores e texturas. Esses esboços também podem capturar pisos, onde estruturas como elevadores serão colocadas e assim por diante.
As 5 fases do gerenciamento de projetos de construção
As cinco fases do processo de gerenciamento da construção refletem as do gerenciamento de projeto tradicional: início do projeto, planejamento, execução, monitoramento e, assim que a equipe atinge todas as metas de conclusão, fechamento do projeto.
1. Iniciação
Antes do início do projeto, um gerente de projeto deve desenvolver e avaliar o caso de negócios para determinar se o projeto é inviável e deve realmente ser executado. As partes interessadas podem ser solicitadas a fazer sua diligência devida e realizar testes de viabilidade, se necessário. Quando todas as partes concordam em prosseguir com o projeto, o gerente de projeto escreve um documento de abertura do projeto ou de iniciação do projeto (PID), que inclui tanto as necessidades de negócios quanto o caso de negócios.
2. Planejamento
Em seguida, a equipe de projeto desenvolve um roteiro para todos os envolvidos. Isso inclui o plano de gerenciamento de projetos (PMP), um documento formal e aprovado criado pelo gerente de projeto para orientar a execução e o controle, bem como definir linhas de base para o escopo, custo e cronograma. Você verá esses documentos na fase de planejamento:
- Instrução sobre o escopo e documentação do escopo: Isso define a necessidade, os benefícios, os objetivos, os produtos e os marcos críticos do projeto.
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Estrutura de divisão do trabalho (WBS): Este documento divide o escopo do projeto em partes visuais e gerenciáveis.
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Plano de comunicação: Isso descreve todos os aspectos da comunicação, desde objetivos e metas até funções, ferramentas e métodos. O plano de comunicação cria uma estrutura comum com a qual todos podem trabalhar para evitar desentendimentos ou conflitos.
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Plano de gerenciamento de riscos: Isso ajuda os gerentes de projeto a identificar riscos com antecedência, incluindo estimativas de tempo e custos que podem não ser atendidas, possíveis cortes no orçamento, mudança de requisitos e escassez de recursos comprometidos.
3. Execução
Agora o trabalho começa. Normalmente, todas as partes realizam uma reunião, então a equipe de projeto inicia o trabalho crucial de atribuição de recursos, implementação de planos de gerenciamento do projeto, configuração dos sistemas de monitoramento, conclusão das tarefas, atualização da programação do projeto e, se necessário, modificação do plano do projeto.
4. Desempenho e Monitoramento
A fase de monitoramento geralmente acontece simultaneamente com a fase de execução. Essa fase é necessária para medir o progresso e o desempenho e garantir que os itens estejam alinhados com o plano geral de gerenciamento de projetos.
5. Encerramento
Esta fase final marca a conclusão do projeto. Para marcar a conclusão, os gerentes do projeto podem realizar uma reunião post-mortem para discutir quais partes do projeto alcançaram ou não os objetivos. A equipe do projeto então cria uma lista de tarefas persistentes, executa um orçamento final e emite o relatório do projeto.
Dicas de especialistas para novos gerentes de projeto de construção
Gerenciar projetos de construção pode ser assustador para novos gerentes. Desde adquirir experiência prática e incentivar a comunicação até o compromisso com a educação contínua, reunimos alguns dos melhores conselhos de especialistas da área.
Aqui estão algumas das principais dicas de seis especialistas em gerenciamento de construção:
“Meu melhor conselho: Nunca pare de aprender. Essa foi, na verdade, uma das principais razões pelas quais criamos a Construction Junkie. A indústria da construção ainda pode fazer algumas das mesmas coisas que temos feito por décadas, mas sempre há espaço para melhorias e as coisas devem estar sempre melhorando. Basta olhar para os avanços que estão sendo feitos em concreto atualmente. O concreto tem sido usado por séculos, mas agora os cientistas estão descobrindo maneiras de reparar suas próprias rachaduras e desenvolver um tipo de concreto permeável, forte o suficiente para concreto pesado. Se pararmos de aprender, o progresso também para.”
— Shane Hedmond, editor chefe da ConstructionJunkie.com
As etapas do gerenciamento de projetos de construção
O gerenciamento da construção começa com a fase de design seguida da pré-construção e aquisição. A partir daí, a equipe conclui a construção e o comissionamento. Quando o proprietário assumir a ocupação e garantir que o prédio atenda às especificações, o projeto será concluído.
Eis as etapas de um projeto de construção:
1. Design
Esta é a primeira etapa de um projeto de construção, e uma vez concluída, ela sinaliza o início do processo de concorrência. Em contratos de construção de propostas de design, o proprietário escolhe um empreiteiro com base em projetos concluídos.
Nesta etapa, um arquiteto ou engenheiro primeiro avalia a viabilidade do projeto com base em regulamentos e códigos do edifício, bem como o número de salas, o tamanho do edifício e a quantidade de espaço. Em seguida, ele cria desenhos ou esboços esquemáticos, pesquisando o tipo de equipamento e materiais necessários, assim como seus custos.
2. Pré-construção
O processo de concorrência foi finalizado e o proprietário escolheu um empreiteiro. A empreiteira é então combinada com a equipe de projeto, incluindo um administrador de contrato, gerente de projeto, engenheiro de campo e superintendente. Então a equipe prepara o local para a construção. Eles verificam o local, testam o solo e identificam possíveis situações inesperadas, como desafios ambientais.
3. Aquisição
A equipe do projeto compra os equipamentos, materiais e mão de obra necessários. Ou seja, a fase da aquisição é quando a equipe compra tudo o que precisa para concluir o projeto. A complexidade desta etapa depende do tamanho do projeto e da empresa. Grandes empresas nacionais de construção geralmente contam com departamentos de compras que contratam mão de obra e compra de materiais para centenas de projetos de uma só vez. Por outro lado, para projetos menores, o superintendente pode comprar quantidades limitadas de materiais de fornecedores de materiais locais ou contratar um operário local.
4. Construção
Para iniciar a fase de construção, o superintendente marcará uma reunião com os subempreiteiros e fornecedores de materiais para definir as regras básicas para trabalhar em conjunto. Então a equipe deve se preparar para iniciar a construção, concluindo atividades como a instalação de áreas de armazenamento temporário, a segurança do local, o desenvolvimento o plano de materiais e processamento, a implementação de programas de segurança e muito mais. Depois disso, a equipe dá início aos trabalhos de construção.
5. Comissionamento
Depois que a construção é concluída, o estágio de comissionamento começa. Há duas partes no processo de comissionamento. Primeiro, a equipe de projeto deve testar os sistemas e os equipamentos para garantir que tudo esteja funcionando corretamente antes de entregar o prédio ao proprietário. Então, a equipe deve treinar o pessoal do proprietário na operação e manutenção dos sistemas do novo prédio.
6. Ocupação do proprietário
Quando o proprietário se muda para o novo prédio, o período de garantia começa. Isso garante que todos os materiais, equipamentos e qualidade da construção atendam às expectativas descritas no contrato. Existem dois tipos de garantias: garantias expressas (escritas e incluídas no contrato) e garantias implícitos (estabelecidas ou exigidas por lei).
7. Fechamento do projeto
Esta fase final vincula a retificação de qualquer falha. A equipe cumpre formalmente todas as obrigações contratuais restantes para concluir o projeto. Eles podem criar uma lista de tarefas que não foram concluídas e poderão realizar uma revisão pós-projeto, documentar lições aprendidas, arquivar documentos do projeto ou preparar um relatório de conclusão do projeto.
Como preparar o orçamento para o gerenciamento de projetos de construção
Gerentes de projeto devem sempre pensar em dinheiro. Desde a estimativa de orçamentos antes mesmo do projeto começar a contratar e pagar empreiteiros, a gestão financeira é uma das partes mais importantes de um projeto bem-sucedido.
Aqui está o que você precisa saber sobre questões de dinheiro na construção:
1. Preços e contratação da construção
Há uma série de opções ao pagar empreiteiros e delinear o preço nos contratos. No processo de concorrência competitiva, as empreiteiras enviam sua oferta para trabalhar no projeto. Essas ofertas são enviadas em uma base fixa ou de preço unitário, seja o que o proprietário especificar. Uma oferta fixa refere-se ao preço total do trabalho executado pela empreiteira. Os lances por preço unitário são usados em projetos em que a quantidade de mão de obra e materiais são indefinidos.
Em vez de convidar lances competitivos, alguns proprietários privados optam por conceder contratos a um ou mais empreiteiros selecionados com contratos negociados, o que fornece mais flexibilidade nos preços. Contratos negociados geralmente exigem reembolso dos custos diretos do projeto mais a taxa da empreiteira, determinada por um desses métodos: custo mais percentagem fixa, custo mais taxa fixa, custo mais taxa variável, estimativa de destino ou preço, ou custo máximo garantido.
2. Estimativa de custos e orçamento
Uma estimativa de custo é preparada para apresentar uma oferta para um projeto de construção e é usada para estabelecer um orçamento para o projeto uma vez que é adjudicado. O processo inclui determinar as estimativas de custos da construção, preços unitários e estimativas fixas, locais de trabalho e despesas gerais, procedimentos de concorrência e custos trabalhistas. Às vezes, estimativas de custos são preparadas por um profissional, como um estimador de construção ou um estimador chefe. Embora o gerente do projeto possa não ser o único responsável pela estimativa de custos, ainda é necessário que ele ou ela se familiarize com o processo para entender o escopo do projeto.
3. Monitoramento do controle de custos
À medida que o projeto começa, os gerentes do projeto precisam criar rapidamente um processo para monitorar os custos. Quanto mais cedo a fase de monitoramento de custos começar, mais rápido os gerentes do projeto poderão identificar pontos problemáticos. Por exemplo, se um item é significativamente mais caro que a estimativa, o gerente do projeto deve identificar o motivo da diferença e ver se esse aumento de custo afeta outra item do orçamento.
4. Plano de melhoria de capital (CIP)
O plano de melhoria de capital (ou Programa) é um plano de quatro a dez anos que identifica projetos de capital e aquisição de equipamentos, fornece cronograma e identifica opções de financiamento para o plano. O plano vincula uma entidade governamental, um plano estratégico e o orçamento anual da entidade. Um CIP inclui uma lista com todos os projetos ou equipamentos a serem adquiridos, os projetos classificados em ordem de preferência, o plano de financiamento de projetos, cronogramas para a fase de construção do projeto, justificativa do projeto e justificação para as despesas.
5. Contabilidade do Projeto
O gerente do projeto e/ou o departamento contábil da agência terão que desenvolver o orçamento do projeto para o exercício fiscal, registrar e relatar despesas, revisar e pagar faturas de empreiteiros e gerenciar o fluxo de caixa. De materiais à mão de obra, há muitos custos em projetos de construção. Os custos são diretos (mão de obra, material, subcontratação e terreno) ou indiretos (mão de obra indireta, supervisão, ferramentas, equipamentos, suprimentos, seguro e custos de suporte).
A equipe de projeto e o departamento contábil podem precisar trabalhar juntos para gerenciar as faturas de empreiteiros. A equipe de projeto analisa faturas para garantir que o trabalho tenha sido concluído corretamente, então o departamento contábil garante que as faturas sejam contratualmente qualificadas e que os preços sejam consistentes com os preços estipulados no contrato.
Organização e programação de um projeto de construção
Pode ser difícil acompanhar os documentos necessários para um projeto de construção, como pedidos de propostas (RFPs), contratos, faturas e projetos. Como os projetos de construção são grandes e complexos, a organização e o agendamento eficientes são essenciais.
Estratégias de organização para o gerenciamento dos projetos de construção
Existem vários fluxos de informações que precisam ser organizados e gerenciados em qualquer projeto de construção, desde registros e gerenciamento de contratos até o planejamento de compras de contratos e a organização diária.
Nós descrevemos algumas estratégias de organização comuns abaixo:
Gerenciamento de registros: O gerenciamento de registros controla a distribuição, armazenamento e recuperação de registros de projetos, tanto em cópias impressas quanto eletrônicas, de maneira prática e segura. Os gerentes do projeto devem garantir que todos os documentos de entrada e saída sejam transmitidos por meio do especialista em gerenciamento de registros, que usa software específico para rastrear os registros (esse método também criará uma biblioteca central com todos os documentos e informações do projeto).
Gerenciamento de contratos: É importante definir claramente as funções e responsabilidades dos membros da equipe de projeto que estão gerenciando o projeto e a equipe de projeto responsável pelo gerenciamento de contratos e documentos. O plano de gerenciamento de contratos é projetado para definir expectativas e procedimentos em torno disso, abordando quem tem autoridade para direcionar e aprovar os empreiteiros, como o trabalho da empreiteira é monitorado e relatado, como eles são pagos e aprovados, como os contratos são modificados, quais auditorias financeiras são necessárias, etc.
Planejamento de aquisição de contratos: Os gerentes do projeto também precisam garantir que as atividades de aquisição se encaixem ao plano do projeto. Algumas das tarefas por eles gerenciadas incluem:
- Configurar o preço esperado do contrato
- Criar o escopo do trabalho (SOW) para cada contrato
- Padronizar documentos de compra e quaisquer outros documentos necessários
- Adicionar datas de conclusão a contratos alinhados com o cronograma do projeto
Plano e lista de comissionamento: O plano e a lista de comissionamento devem ser iniciados no início da fase de projeto e continuamente atualizados à medida que o projeto avança. O plano de comissionamento foi projetado para fornecer direção ao processo de comissionamento durante a construção; para resolver problemas relacionados a agendamento, funções e responsabilidades; e para auxiliar nos relatórios, aprovações e coordenação. Trata-se de um processo sistemático para garantir que a construção dos edifícios seja executada de acordo com o design e os requisitos operacionais do proprietário.
Processo de Controle de Projetos: O processo de controle do projeto acompanha e gerencia o escopo, custo e cronograma de um projeto de construção. Os objetivos desse processo são estabelecer uma linha de base, acompanhar o desempenho em relação à linha de base, prever desempenho na conclusão e comparar com a linha de base, além de identificar alterações e monitorar os efeitos na linha de base.
Definição de requisitos do projeto: Também conhecido como a instrução do trabalho, este documento detalha os produtos do projeto. Na definição de requisitos do projeto (PRD), o gerente do projeto explica o escopo de trabalho e o que o projeto realizará. A PRD auxilia as partes interessadas, membros da equipe e partes externas a entenderem o objetivo do projeto, atuando como um registro das expectativas iniciais.
Desenhos como construídos: Também conhecidos como desenhos de registro, são desenhos editados enviados por uma empreiteira no final de um projeto. Eles refletem todas as mudanças feitas nos desenhos de trabalho durante o processo de construção e mostram as dimensões, a função e a localização de todos os elementos incluídos no contrato. Os desenhos como construídos fornecem um visual rápido ao design existente e capturam desvios dos documentos originais.
Documentação diária: Manter diários, registros e relatórios diários das atividades do projeto funciona como um guia de referência depois que o trabalho é concluído e pode eliminar qualquer dano. Esse tipo de documentação pode mostrar como as perguntas foram respondidas, como os problemas foram resolvidos e acompanha quaisquer condições inusitadas em um determinado dia. Com esses registros diários, você estará criando um registro físico durante todo o projeto, no caso de algo dar errado mais tarde.
E por fim, os desenhos de trabalho são criados. Estes incluem as especificações finais e as ilustrações do projeto que os construtores usam para construção e que as empreiteiras adicionam à sua oferta.
Estratégias de agendamento para o gerenciamento dos projetos de construção
Organize seus documentos a fim de priorizar as informações necessárias para a elaborar a programação de seu projeto. Um cronograma bem definido o(a) auxilia a planejar, identificar riscos potenciais, prever fluxos de caixa e avaliar requisitos de recursos.
Nós descrevemos algumas técnicas de programação fundamentais e avançadas abaixo:
- Gráficos de Gantt: Um gráfico de Gantt é a maneira mais fácil de criar um cronograma de construção. Ele permite visualizar o cronograma do seu projeto transformando nomes de tarefas, datas, durações e datas de término em gráficos de barras horizontais em cascata. Saiba mais sobre como criar e usar gráficos de Gantt no Smartsheet.
- Programação do caminho crítico: A técnica de agendamento mais utilizada é o método do caminho crítico. Este método calcula o tempo mínimo de conclusão do projeto e as datas de início e término para todas as tarefas do projeto. Ele identifica as tarefas críticas que, se atrasadas, irão retardar o projeto inteiro. O método do caminho crítico o(a) auxilia a reduzir cronogramas, gerenciar recursos e comparar o que foi planejado com a situação real. Para saber mais, leia nosso Guia definitivo para o método do caminho crítico.
- Linha de equilíbrio: Esta técnica de agendamento é mais adequada para trabalhos repetitivos e geralmente é empregada em construção de estradas. Trata-se de um processo de controle de gerenciamento para coleta, medição e apresentação de fatos relacionados ao tempo, todos medidos em relação a um plano específico. Com um cronograma de linha de equilíbrio, você deve alocar recursos para cada etapa, para que possa garantir que haja atrasos na próxima etapa.
- Programação Q: Esta forma de agendamento de construção trata da sequência de atividades, relacionamentos entre tarefas e o custo total para a finalização do projeto. Ele inclui o local de construção geral e impede que duas atividades concorrentes aconteçam ao mesmo tempo no mesmo local. Embora esta técnica seja a mais próxima da realidade, ela requer software especial e pode ser mais trabalhosa para o gerente do projeto ao avaliar custos quanto às diferentes alternativas geradas de cronograma.
Quais são os riscos envolvidos em um projeto de construção?
Projetos de construção estão sempre evoluindo e incertezas podem trazer conflitos para as equipes de projeto. Os gerentes de projeto de construção são responsáveis por resolver disputas, identificar e atenuar riscos, além de entender as dificuldades jurídicas.
Eis o que os gerentes de projeto de construção devem saber:
Como resolver disputas
Conflitos inevitavelmente surgirão em qualquer projeto. É o trabalho do gerente de projeto resolver as disputas, para que a equipe possa se manter produtiva e trabalhar bem unida. Possíveis conflitos em um projeto podem incluir má comunicação, falta de clareza, conflitos de interesse, recursos limitados ou lutas por poder. Embora cada conflito seja diferente, existem várias estratégias de resolução que podem ser usadas:
- Mediação: Um mediador terceirizado será contratado para resolver as disputas entre as duas partes. Esta estratégia é a mais barata e menos demorada.
- Miniteste: Um miniteste é realizado em um ambiente informal com um conselheiro ou um advogado que deve ser pago. O acordo não é vinculante e pode ser quebrado. Um miniteste leva mais tempo e mais dinheiro do que mediação em si.
- Arbitragem: A arbitragem é a maneira mais cara e demorada de resolver um conflito. Cada parte é representada por um advogado enquanto testemunhas e provas são apresentadas. Então, o árbitro toma uma decisão e sua decisão final é um acordo vinculante.
Como criar um plano de gerenciamento de riscos
Ao se concentrar na prevenção, os gerentes de projeto podem gastar menos tempo lidando com problemas espontâneos e mais tempo na redução de seu impacto. Um plano de gerenciamento de riscos é usado para gerenciar todos os riscos do projeto, define as funções da equipe de projeto no gerenciamento de riscos e identifica riscos potenciais para categorizá-losem termos de probabilidade e impacto.
Princípios jurídicos
Quando gerentes de projeto têm que negociar contratos, lidar com os requisitos de licenciamento das jurisdições, comprar seguros e gerenciar a segurança do local de trabalho, um entendimento dos princípios jurídicos pode economizar tempo e dinheiro. Existem várias áreas de responsabilidade no gerenciamento da construção. Pode haver uma reivindicação por falha em detectar um trabalho defeituoso se uma oferta exceder as estimativas, se houver uma sobrecarga prolongada, ou se o projeto estiver atrasado. A maioria das políticas de responsabilidade profissional não cobre nenhum aspecto da produção de trabalho defeituoso (como fabricação ou instalação) ou riscos econômicos, por isso os gerentes do projeto têm que garantir a cobertura apropriada e estão fazendo tudo o que podem para evitar prejuízos e reivindicações.
Como preparar um plano de controle de qualidade
Um plano de controle de qualidade garante que a construção tenha atingido um padrão específico. O controle de qualidade é a última etapa pela qual um projeto passa antes de ser entregue ao proprietário, e consiste em uma série de sistemas e procedimentos para garantir que ele atenda aos mais altos padrões. Os gerentes de projeto terão que avaliar como testar a qualidade, criar um processo passo a passo para auditoria do projeto e revisar o plano para encontrar novas áreas problemáticas. Eles também terão que ser informados sobre o gerenciamento e códigos de segurança, construção da construção e códigos de conformidade e, em seguida, incluir esses aspectos no plano.
Como antecipar e abordar os impactos ambientais e do bairro da construção
Os gerentes do projeto de construção podem planejar licenças, permissões e regulamentos locais, mas alguns obstáculos não previstos são inevitáveis. Abaixo, descrevemos como lidar com questões como lama excessiva, vegetação, espécies em extinção e artefatos culturais.
Poeira e lama: Condições excessivamente empoeiradas podem resultar de veículos de construção simplesmente dirigindo em um local, ou do transporte de solo de um ponto a outro. Como o aumento da matéria particulada pode atrapalhar empresas e casas próximas, os proprietários de projetos de construção devem controlar a contagem de poeira. Uma maneira fácil de fazer isso é pulverizar a área com a ajuda de um caminhão de água. No entanto, isso cria lama, que pode se espalhar para áreas adjacentes por meio de veículos de construção. Para combater esse desenvolvimento, os proprietários do projeto devem obter um varredor de rua para limpar as vias de acesso.
Poluição da água de tempestade: Projetos de construção podem apresentar elementos estranho ao solo. Caso uma tempestade ocorra, o deslizamento pode levar esses poluentes potenciais para córregos, rios, lagos, aquíferos, pântanos ou águas costeiras próximas.
Espécies em extinção: Se uma espécie em extinção for encontrada no local de construção, o local deve interromper as operações pelo tempo que for necessário para que as autoridades avaliem a situação. Assim que uma decisão for tomada, o empreiteiro implementa o curso adequado de ação para não perturbar a espécie.
Vegetação: Os animais não são as únicas entidades protegidas; as árvores e a vegetação existente em um local de construção também podem estar sujeitas a proteções ambientais. O gerente de projeto de construção pode se deparar com a designação de uma zona segura para o crescimento, talvez com uma cerca ou fita de segurança.
Pântanos: Os pântanos são algumas das áreas mais protegidas nos Estados Unidos. Empreiteiros e construtores devem estar especialmente vigilantes ao impedir que os condutores ou materiais não regulamentados entrem nestas zonas restritas.
Artefatos históricos ou culturais: Esta classificação pode abranger pontas de seta, cacos de cerâmica, ferramentas iniciais, ossos e muito mais. Se algum artefato for encontrado no local da construção, todo o trabalho deve parar até que os pedaços possam ser estudos e removidos.
Oportunidades de aprendizagem em gerenciamento de projetos de construção
Para saber mais sobre programas educacionais em gerenciamento de construção comercial e oportunidades de carreira na área de gerenciamento, consulte "Tudo o que você precisa saber sobre gerenciamento e gerentes de construção comercial."
Como gerenciar projetos de construção sustentável
Os gerentes de projeto que supervisionam projetos de construção sustentável devem entender como afetam o meio ambiente, garantir que eles eliminem adequadamente os resíduos, usar materiais sustentáveis e métodos de construção eficientes. Eles também devem entender as questões ambientais específicas da área e normas de conformidade.
A construção verde está focada em tornar as estruturas mais eficientes em termos energéticos e ecológicas, sendo atualmente uma área de crescimento enorme no setor da construção. O termo construção verde refere-se ao esforço para garantir que tanto a estrutura real quanto o processo de construção sejam ambientalmente responsáveis. Muitos gerentes de projeto verdes são obrigados a ter um conhecimento de trabalho sobre os requisitos de documentação para Liderança em energia e design ambiental (LEED).
Melhore o gerenciamento de projetos de construção com o Smartsheet
Com muitas partes interessadas, centenas de detalhes e dezenas de documentos, projetos de construção podem ser complexos e difíceis de gerenciar. No entanto, a chave para obter sucesso é nunca parar de aprender, manter organização e se comunicar com frequência e clareza.
Uma dessas soluções é o Smartsheet: uma plataforma de execução de trabalho que permite às empresas e equipes passar da ideia ao impacto, com rapidez. Saiba porque muitas das maiores empresas de construção do mundo contam com o Smartsheet para se manterem produtivas, estabelecer comunicação entre equipes e documentar cada etapa de cada projeto.
Use o Smartsheet para melhorar a documentação do trabalho e do projeto, aumentar a colaboração com uma comunicação proativa entre as equipes, os fornecedores e os clientes do projeto e economizar tempo com o gerenciamento preciso de recursos. Reduza os erros de testes e inspeções, acelere o tempo de fechamento e aumente a satisfação com o trabalho mantendo a transparência entre os clientes e os operários.
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